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  • 加拿大千禧一代何以热衷租房 或因于房价居高不下
    羊城晚报2017-11-12 08:55

    中新社记者 余瑞冬 摄

      资料图:加拿大居民区。中新社记者 余瑞冬 摄

      东张西望 千禧一代何以热衷租房?

      加拿大传统上一直是一个以自有房为主、自有房又以独立和半独立屋为主的国家,且购房者的主力多为年轻人,然而,近年来情况却出现变化。

      1加拿大

      购房居住的“千禧一代”仅占1/3

      加拿大媒体《国家邮报》旗下子报《金融邮报》8月17日刊登该国著名房产经纪公司皇家地产所做的一份调查,调查显示,所谓“千禧一代”(25-30岁的加拿大人)的租房率异乎寻常的高。

      这份名为“皇家地产千禧年峰值调查”、完成于今年6月7日-14日,取样范围为1000名25-30岁加拿大人的调查报告显示,51%的受访者目前租房居住,14%“蹭老”即住在父母家里,自己购房居住的“千禧一代”加拿大人仅占受访者比例的35%,即刚刚超过1/3。

      要知道加拿大传统上一直是一个以自有房为主、自有房又以独立和半独立屋为主的国家,且购房者的主力较为年轻。这是因为加拿大房税、地税很高,而且自有房还需要各种打理,否则会面临五花八门的罚款,中老年人往往觉得力不从心。加上该国遗产税和赠与税也较高,又无“养儿防老”传统,他们普遍习惯“大房换小房”或索性卖掉住房去住养老院、老年公寓,而年轻人对前途和未来收入期望值高,可持续负担能力强,且普遍有结婚、生育和住房改善等需要,更愿意买房、买大房,银行也更乐意借钱给他们。

      正因如此,这个在其他工业化国家并不算出格的调查反馈,在加拿大几乎立即引发广泛关注、担忧和不同解读。

      许多人认为,千禧一代更多选择租房,是和收入预期、银行利率等方面变化有关的,更与加拿大房价的扶摇直上息息相关。

      2房价负担指数处于“高泡沫”状态

      自本世纪初以来,加拿大房价经历了至少3轮疯狂上涨,却只有两次微不足道的小规模调整,在大部分地区房价已涨到令人咋舌的地步,温哥华、多伦多等一线城市更是“恐怖级”:2013年时加拿大皇家银行经济研究所曾发表一份报告称,全加房地产市场价格约被高估10%,而大温地区问题尤为突出,在当年这份名为“房屋市场趋势与居民负担能力”的报告中,大温哥华地区独立平房均价高达78.3万加元(全国均价36.3万),家庭年收入需达14.7万加元才能轻松负担(全国家庭年收入平均为7.72万),可负担指数高达82.2%(指负担此类房屋需占家庭税前总收入之比,全国平均为42.1%);标准两层独立屋,大温均价83.3万(全国平均41.1万),所需家庭年收入15.7万,可负担指数87.8%(全国47.8%);标准两睡房公寓单元,大温均价38.9万(全国平均23.8万),所需家庭年收入7.48万,可负担指数41.8%(全国28.0%),即便全加平均房价指数、尤其可负担指数,在金融机构和评级单位看来,都已深处“高泡沫”的“红线”之上,而大温房屋均价和可负担指数竟比全国均价高出一大截,和排名第二、第三的城市相比差距极大(如标准两层独立屋,排名第二的大多伦多,上述3项数据分别为64.1万元、13.1万元和62.2%)。

      2015年由美国市场调查机构Demographia所作的年度调查报告中,大温2014年平均房屋均价70.48万元,平均居民年收入6.64万元,房价/年收入比率高达10.6倍(即用10.6年的工资购买一套住房),在全球378个受调查城市中仅次于17倍的香港,位列世界第二,远远超过了“住房可负担”的标准。房价之重,可谓一目了然,甚至触目惊心。

      上述分析还是基于前几年的数据,而近两年问题有过之无不及:9月5日公布的加拿大数据分析机构Environics Analytics“财富2017”年度报告显示,加拿大如今有4座城市房屋均价超过100万加元(温哥华1721630加元,多伦多1154107加元,维多利亚1055468加元,卡尔加里1039607加元),而仅仅1年前“百万俱乐部”的加拿大城市还仅温哥华一家,事实上温哥华、多伦多和维多利亚在此前一年间房屋均价分别暴涨了21.8%、19.7%和19.0%,仅卡尔加里房价同比小幅回落1.85%。

      3就业好的一线城市房价特别高

      尽管联邦和部分省推出诸如“外国买家税”之类调控措施,但也仅暂时减缓了房价上涨的幅度,并未从根本上改善加拿大大都市居民、尤其千禧一代的房屋可负担能力。Environics Analytics的《房屋可负担趋势报告》显示,大多伦多地区、维多利亚地区住房负担成本,今年8月同比分别增长22.8%、18.3%,大温哥华地区虽在“外国买家税”(外国买家要增加15%的税)等调控下仅增长了1.4%,但如前所述,这是建立在房价原本就很高的基础上。

      与此同时,加拿大年轻人的收入、就业及收入预期等方面的增长却跟不上房价增速。尽管许多官方材料都竭力显示,加拿大就业市场走势良好,经济反弹明显,但实际情况和普通人感受却与之有很大偏差,具体说就是“就业机会多了,但高薪专业工作少了;上班的人多了,但做稳定专业工作的人少了”,不仅如此,加拿大人平均收入的增长远远赶不上一线城市房价的上涨幅度,加上企业在用人方面趋于保守,年轻人得到的机会不如以往,这些都制约了千禧一代的购房能力。

      在G7国家中,加拿大的情况有些特殊:由于地广人稀,大多数地方气候恶劣,因此加拿大城市、尤其一线城市人口特别集中,最好的就业(尤其收入高、前途光明的高薪专业工作)也集中在这些一线城市,而如前所述,这些城市又恰是房价特别高、住房可负担数据特别差的地方。一方面“非扎堆一线城市不足以获得远大前程”,另一方面一线城市又“此地居大不易”,在这种情况下,初涉职场的加拿大千禧一代也只能置三四线城镇的“可负担住房”于不顾,加入一线城市的“租房一族”,甚至住在大城市远郊的千禧一代,也常常选择独自在离工作地点较近的市区租一个小户型住房,因为相较职场老手,他们的通勤压力更甚,住处越靠近工作地点或市中心越经济、方便。

      4选择租房因于房价居高不下

      相对于邻国美国,加拿大按揭尺度向来谨慎保守,2008年“次贷”危机后基本消灭了零首付,近年来又一再收紧按揭审批尺度,这对于资产“神出鬼没”的外国买家和房地产炒手而言实际上影响甚微,却人为抬高了千禧一代等职场菜鸟的购房负担门槛——因为初入职场的他们很容易被苛刻的按揭条款卡住。

      和中国人“子女买房、全家帮助”不同,加拿大非华裔并没有这种风气,前述“皇家地产千禧年峰值调查”显示,3/4的千禧一代受访者表示,他们只能靠自己负担房屋首付,而承认“会寻求外力帮助”的不到1/4,且这个“外力”并不仅限于父母。

      加拿大房地产户型不合理,也限制了负担能力单薄的千禧一代购房意愿。不管是独立、半独立寓所还是共管式寓所,加拿大的平均物业形态是较大的户型,户均卧室达2.5间,浴室1.5间,户均面积达1272平方英尺(约合118.172平方米),这样的房子在寸土寸金的一线城市当然绝不可能便宜。

      这并不意味着加拿大千禧一代如某些国内朋友所渲染的,“不希望被房贷压垮”、“不在乎有没有自己的物业”。还是同一份调查显示,67%的受访者希望在2022年之前从租客变为业主。

      对于这些年轻人而言,选择租房的最主要原因仍然是负担不起:53%的受访者称,他们愿意且能够为一套住房所支付的款项(包括现款、存款和各种借款),是35万加元,很显然,这笔钱在大温哥华、大多伦多这样的热门城市,距离成为一名业主还非常遥远。

      更大的麻烦在于这个缺口还可能进一步扩大:加拿大统计局数据显示,多数省份过去5年间,25-30岁的千禧一代数量在增加,他们的住房需求也在水涨船高,而他们最集中的一线城市,房屋可负担性正在恶化。

      更要命的是连租房成本也扶摇直上:PadMapper租房市场统计显示,2017年8月全家公寓租金最贵的温哥华,一居室公寓租金已高达1990加元/月,同比上涨13.7%,二居室3200加元/月,同比虽仅上涨3.2%,但实际上已有价无市。紧随其后的多伦多,一居室、二居室公寓月租金分别为1850加元(同比涨8.8%)、2450加元(同比涨14),排名全国第十的安大略省奥沙华市,一居室公寓月租金也高达1010加元。

      由于租房市场近期呈现出小户型、热门城市热门街区涨幅一马当先的鲜明特色,而如前所述,这类和这些地段的出租房,恰是千禧一代等年轻人和职场菜鸟需求最密集的房源。一些观察家指出,如不能迅速拿出有针对性的解决方案,未来加拿大年轻人的安居乐业之梦,将会受到极大影响。

      陶短房

    稿源: 羊城晚报)
    作者: 羊城 )
    编辑: 巩喜国
     
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