年初，因房租上涨，道里区工程街上一家开了11年的理发店“转移”到小区院内。经营者告诉记者，2005年他刚租这套使用面积为65平方米的门市房时，房租仅为2.8万元，2009年房租涨到7万元，去年年底，房主表示下一年房租要升至11万元。门市房租金真的是年年大跳步吗？记者调查中发现，新城区商圈门市房租金涨幅较大，部分老商圈门市房租金有所下降。

　　地段一般、高架桥下的门市租金下降

　　商圈渐成熟，新区门市房租金涨幅大老商圈客源被分流，有特色才能要上价

　　好家庭房地产经纪有限公司总经理郭荣介绍，近几年，哈市门市房的租金整体处于上涨态势，但受经济环境影响，近两年买卖不好干了，门市房的租金涨幅不大，其中一些位置一般的门市房租金甚至不涨反降。

　　王先生在道外区南七道街附近有一处使用面积100平方米的门市房，10年前他开始对外出租，当时年租金仅为2万元，此后租金两年一个台阶地上涨，到2014年涨至10万，到今年涨不上去了。租房户说再涨就不赚钱了，只能不租了，王先生担心一时半会儿找不到下一个租户，只好按原租金续租。

　　城市规划也在影响着门市房的租金价格。黄河路、香滨路等路段以前没有高架桥，门市房的租金比较高。建起高架桥后，桥下的门市租金大幅下降。在地理位置一般、没有形成规模特色的地段，像王先生这样不敢涨房租、甚至往下微调房租的房东并不在少数。

　　商圈渐成熟，新区门市房租金涨幅大

　　据郭总经理介绍，这几年门市租金涨幅最大的是哈西、群力这样的新城区。新城区刚刚建好时，配套不完善，人气也不旺，房东觉得能租出去就行，并不太在乎租金多少，租金可以用“特便宜”来形容。随着这几年新城区的快速发展，配套设施日趋完善，交通越来越便利，新区人气越来越旺，门市房的租金也水涨船高，开始大步上涨。

　　在某二手房出租出售平台，哈西纳帕英郡小区一套两层、使用面积175平方米的门市出租报价为每年24万元。“房子是刚入户的毛坯房，附近商业还没太成规模，可以先签3年合约养养。”房主告诉记者，租金可谈，最低一年18万元即可成交。市民马先生在哈西万达金街附近有一套使用面积130平方米的门市房，两年前毛坯房向外出租时，每年房租为8万元。“周围商圈已经形成，今年打算租到10万元以上。”马先生说。

　　市民柳先生在群力新区宜居家园小区有一套使用面积123平方米的门市房。2008年进户至今，已经分期出租两次。“小区刚进户时人气不旺，房子也不好往外租，初始租金才每年2.5万元，2013年的时候涨到5万元。”柳先生说，如今小区的入住率已经达到100%，无论是经营超市、饭店，还是其他项目，都有稳定的客源，今年的租金预计为7.5万元到8万元之间，房租一下子涨了50%以上。

　　老商圈客源被分流，有特色才能要上价

　　新商圈的形成分流了原有老商圈的客源，对老商圈的门市租兑产生了一定影响，让老商圈的门市租金上涨乏力了。比如香坊区的商圈逐渐向万达挪动，原来菜艺街等老商圈的门市就不像以前那么抢手了。在菜艺街哈尔滨第116中学附近有一处使用面积100平方米门市房的钟先生告诉记者，附近老商圈客源虽然稳定，但由于一些经营者较青睐新万达商圈的整体商业环境及配套设施，他的这处门市房今年挂出信息1个多月才出租出去，而且租金涨幅不大。

　　老街门市房租金想一路向上，形成规模经营、特色经营很重要。道外草市街是有名的烧烤一条街，近年来门市房每年的租金涨幅可达10%，一套使用面积30多平方米的门市房年租金已达8万元，一套一层100平方米、地下室100平方米的门市房年租金高达35万元。“有特色的热门地段的房子永远不愁租，也不会空置，房租一直在涨，别指望它掉下来。”草市街上的一位经营者说。

　　税费高 租多买少

　　好家庭郭总介绍，受税费政策的影响，目前门市房、车库等商业地产的交易过户费用较高，可达30%-60%，因此换手率很低。售价27万元的车库，评估价为29万，交易时税款就交纳了9万多元。

　　一般情况下，门市房靠出租需要25年至30年能收回购房成本，如果能在20年至25年收回来，即投资回报率在5%左右，比银行的存款利率高，就已经很不错了。如果买的是二手门市房，交易费用高，会将投资回报期大大延长，如果每年的投资回报率只有3%左右，那和把购房款存银行的利率也差不了多少，因此门市房市场买卖少，出租、出兑多。