最近,市民王先生遇到了一件闹心事,由于生意急需一笔资金,打算出售两套5年前购买的LOFT公寓时,却被告知需要缴纳一笔不菲的税费。整体算下来,房子不仅没升值还赔钱了,而且还很难找到接手的下家。近几年来,LOFT频繁出现在大家视野中,LOFT的英文释义为“仓库阁楼”,如今在国内房地产已经成为小户型、高举架、时尚楼盘的代名词。近日,记者走访了哈市多家拥有LOFT产品的楼盘,一暏LOFT华丽而神秘面纱后的真容。
大部分LOFT公寓非住宅
在哈市一家大型LOFT商业综合体的销楼中心,售楼员告诉记者,楼盘从去年9月开盘以来,销售非常好。售楼员表示,购房者多以投资为主,例如开民宿、酒店、日租房和工作室等;也有一部分外地打工族将这里当作落脚的第一步。
记者查阅资料发现,在2012年生效的《住宅设计规范》中,根据土地用途已经将住宅和公寓进行区分,公寓已经被“踢出”住宅范畴。售楼员所谓的“商住两用”,其实仅限于住户的使用层面,在性质上LOFT公寓并不属于住宅。
那么LOFT公寓和住宅两者之间的区别在哪里呢?首先,开发商在建设之初拿地时,商业办公类土地出让金要大大低于住宅用地的土地出让金,此外,LOFT公寓内部结构简单、建筑成本较低等,都会让开发商省下很大一笔钱。同时,LOFT单元销售价格基本会看齐周边商品房价,或者略高,但在“买一层送一层”的理论诱导下,还是会让很多购房者感到“实惠”。
LOFT公寓与住宅“大比拼”
优点
低总价、不计套数
万女士是一位公司白领,2019年,她在哈西站附近的华润置地公馆投资200多万购买了4套LOFT公寓,原因是不累计套数。万女士说,她已有两套住房,如果再购买住宅需要缴纳一定税费,而购买LOFT公寓,可不计入个人房产套数,贷款不上浮。如今,万女士已将LOFT公寓间隔成8间民宿,在网上挂单,收益不错。
确实,LOFT最大的优势便是:低总价、不限套数,可以避开一些楼市的调控政策。但是,购房时只能采用商业贷款,不能使用公积金,多数贷款首付比例最低为50%,最高年限为10年。
开间宽,位于城中
目前,哈市绝大多数LOFT楼盘都具有高大而开敞的空间,落地窗户形成非常好的采光。以融创文旅城公寓LOFT为例,建筑面积约46平方米的开间,落地窗户面积达到3.9平方米。
由于LOFT举架高于普通住宅,绝大多数人会在房屋中间打上楼板,形成上下双层复式结构。这使得原来的购买面积一下子增加了一倍,着实诱人。
除此以外,LOFT楼盘作为商业用地,一般都处于城市重要区域,例如火车站、商业圈、地铁口、景区公园……相比普通住宅,地理、交通等优势十分明显。
举架高,可塑性强
LOFT公寓通常都是小户型,面积在30平方米至70平方米之间,举架在4米至6米左右。这种户型既可以通过加上楼板形成复式结构,增加层次感;也可以打一半楼板,部分挑空,通过大吊灯、大吊床来增加室内气氛。同时,将一楼设计为休闲会客区,二楼作为卧室,既符合年轻人喜欢聚会的需求,又兼顾较强的隐私感,房间整体可塑性极强。
缺陷
40年产权,到期需补土地出让金
去年,市民小李在道里区群力购买了一套LOFT公寓。购房时,小李得知产权年限为40年。售楼员说,到年限后,只要补齐一部分土地出让金可以继续使用。
本版法律顾问、黑龙江建文律师事务所刘惠颖介绍:根据《物权法》规定,在房屋40年产权到期后,房屋业主需联名向国土资源部门提出申请,补交土地出让金,延长土地使用权期限。补交价格应该低于同类的土地出让金价格。如果该土地需要重新规划,国家需要收回土地和地上建筑物,业主可以得到相应的经济补偿,用类似拆迁安置的办法解决。
商水商电,难以落户和上学
由于属于商业用地,多数LOFT都不能落户,孩子不能按照义务教育学校的招生学区范围入学就读。另外,商水商电且不通燃气。住在哈西金爵万象的小李身有感触。做饭、洗澡、空调都是商用电,物业费比普通住宅高出一大截。
嘈杂和乘电梯难也是LOFT房主的另一苦衷。每层二三十户配6部电梯,听着似乎不少,若赶上早晚高峰,十几分钟的等待不足为奇。而且,居民多以年轻人为主,且不少成为民宿或日租房,很难让人寻到一份“宁静”。
二次交易税费高,难寻接盘者
LOFT地产在进行二次交易时,需要缴纳各种税费,包括个人所得税、契税、土地增值税等。一位LOFT销售顾问说,由于每栋LOFT位置、年限等不同,交纳的费用也不一样,一般会是房价的二成。
“即使这样,也很难找到下家。”王先生表示,他和二手房中介联系,卖房可以承担相关费用,但还是没有接盘者的。“原因与商业房的产权年限有关。”
LOFT公寓“进化”进行时
记者走访中发现,部分楼盘针对LOFT公寓存在的问题,也在进行调整。例如,不少LOFT公寓销售宣传时表示,采用民水民电,同时也出现了使用住宅用地打造LOFT产品的楼盘。
爱上LOFT,有利也有弊。业内人士表示,购房者在下手前,应该认真思量好房屋的用途和将来面临的问题。
哈市部分在售LOFT情况
项目名称:融创文旅城公寓
■建面:46平方米
■均价:11000元
■举架:5.4米
■水电:可改民水民电
■落户:可落户
项目名称:汇宏金融港
■建面:57平方米起
■均价:14000元
■举架:5.5米和6.09米
■水电:商水商电
项目名称:坤腾理想城
■建面:43平方米至73平方米
■均价:12000元至13000元
■举架:6米
■水电:民水民电
■落户:可落户
项目名称:会展城上城星御
■建面:38.75平方米至72平方米
■均价:8000元
■举架:5.9米
■水电:商水商电
项目名称:汇智中心
■建面:50平方米至120平方米
■价格:15000元
■举架:6米
■水电:商水商电
项目名称:星光耀广场
■建面:38平方米至100平方米
■价格:9500元
■举架:5.4米
■水电:商水商电
项目名称:万科滨江大都会
■建面:45平方米至53平方米
■价格:15000元至16000元
■举架:5.6米
■水电:商水商电
项目名称:中亚千企
■建面:37平方米至57平方米
■均价:11000元
■举架:5.4米
■水电:民水民电
项目名称:宝宇·天邑环球港国际公寓
■建面:58平方米至93平方米
■均价:19000元
■举架:5.7米
■水电:民水民电
■落户:可落户
项目名称:凯盛源广场
■建面:40平方米
■均价:18000元
■举架:6米
■水电:民水民电
■落户:可落户
项目名称:万辰·星公馆
■建面:53平方米至77平方米
■均价:17000元
■举架:4.89米
■水电:民水民电
■落户:可落户
(备注:70年产权)
注:楼盘排名不分先后,内容为售楼员提供