由于二手房交易市场相对更能体现房市真实状况，因此被称为“房地产市场的晴雨表”。近期，国家统计局公布8月份70个大中城市二手住宅销售价格变动情况，哈尔滨二手住宅价格指数环比上月再一次出现降低。记者梳理对比5月份至今的相关数据，冰城二手房市场整体价格呈连续小幅下降态势。多位地产行业资深人士分析认为，目前冰城二手房市场交易以刚需为主，校区房与普通老旧小区的“两级分化”愈加凸显，而部分高端小区业主选择以跳水价出售房源。

业主直降百万售房

高端楼盘价格跳水

“建筑面积293平方米，一线观江精装修观江大平层直降百万元，成交后茶水费10万元，绝不食言……”张先生在各大中介公司挂牌道里江畔一高端小区的精装修住房后，又在微信朋友圈连发3条卖房信息。“去年这套房子750万我没舍得卖。今年一直挂到9月份还没卖出去……现在，我觉得650万就能卖了。”

不只是房主，张先生小区的开发商也有点坐不住了。9月中旬，楼盘开发商与中介合作，推出50套特价观江房源（每平方米降至约2万元），价格从380万至1600万。“豪宅免收中介费，开发商给我们每套补贴7万元佣金。”一位中介人员告诉记者，张先生目前出售房子的建筑面积每平方米2.2万元，与开发商的特价房相比处于劣势，“开发商特价房源现在卖起来比较难。张先生的房子看起来是降了100万，对比之下更难碰到买家。”

群力地区一位房产中介人员介绍，丽江路靠近地铁的某别墅楼盘，建筑面积360平方米的联排别墅售500万元，配两个地下停车位，价格还可以再谈。“我们拿到房源后，拍了视频在各大房产类APP花钱推送，目前还没卖出去。去年，500万元在群力只能买一套大面积洋房。”

二手房交易价下跌

对刚需买家有利

诸葛找房APP数据显示，截至9月6日，哈尔滨二手房总挂牌量为10.2894万套。整体上，1月份二手房市场价格为今年最高点，然后迅速下跌，虽然个别月份均价有所回升，但仍未达到年初水平。

记者从相关部门了解到，今年1月至7月哈尔滨二手房成交4.8万余套，远低于去年同期整体交易量。

从业10余年、目前是一家连锁房产中介负责人的沙万奎告诉记者，“通过数据分析，从5月份开始，二手房均价一路下跌，跌幅达0.3%，目前均价已跌破1万元大关。对比其他城市，冰城二手房价格涨幅排名靠后，二手房价可能存在下跌趋势，买卖双方交易偏谨慎。”58同城房产类APP显示，9月份哈尔滨二手房每平方米均价9969元，环比上月降低0.12%。

资深房产经理人张忠林告诉记者，分析今年疫情防控常态化后的二手房整体销售情况，市场交易明显呈现买家以刚需、改善住房为主的趋势。

他认为，目前楼市行情对刚需买家有利，“二手房成交价一般低于挂牌价10%，刚需客群逐渐成为二手房购买主力，建筑面积60平方米至90平方米的刚需型房源卖得快、成交量较高，仍是市场主导。”

“两极分化”

各房源“冷热不均”

在波澜不惊的交易中，校区房与普通老旧小区“两级分化”情况却愈加凸显。家住香坊区的孙女士女儿刚上幼儿园，她看上了南岗区一套使用面积30余平方米的学区房，寻价后她发现比去年涨了10余万元。家住道里小职工街报达文化嘉园的李先生出手一套二手住房，目前挂牌价较疫情防控前直降10万元，依旧问人问津。

沙万奎说，根据政策，学生想在校区顺利入学需提前两年落户，且就读小学期间不得更名，再加上要提前选房，一套学区房基本要“拴”八九年“学位”时段，可流通房源变少，市场价格基数就会上涨，“以师范附小学区房为例，入学新政策出台前，一套使用面积25平方米学区房价格一般是使用面积基数乘以‘3’，成交价约75万元。目前同等面积学区房要乘以‘4’，成交价约为100万元。”

与学区房相比，普通老旧小区成交量略显平淡。沙万奎认为，一方面，1990年之前建成小区已无法实现公积金贷款，而且评估价和贷款额度、贷款年限等都受挤压；另一方面，哈市进一步加大老旧小区改造力度，这使得一部分想待日后拆迁进行补偿或置换房产的投资者，望而却步。

炒房路径正在变窄

据诸葛找房数据研究中心监测，基于当下行情不明朗的前景，多半购房者持观望态度。

截至目前，虽然哈市二手房均价累计有16周环比出现上涨，3周环比持平，16周下降，但整体上仍呈下降态势。目前各区的二手房降价房源中，南岗区体量最大，8月累计降价房源4168套，会展中心区域降价房源量较多。

“随着二手房市场逐渐平稳，目前冰城市场基本是刚需者的主场，炒房者路径变窄。持有多套房产的人此时也想变现，市场房源量在增加。”沙万奎分析，目前市场留给购房者的挑房时间仍然充足，刚需者可以投资眼光选房，投资者则要带着“显微镜”选项目。

数说

目前冰城二手房市场挂牌房源中，建筑面积140平方米以下房源占比九成，140平方米以下各个面积区间分布较为均衡。其中，90至140平方米房源占约为30%，60至90平方米房源占比约30%。